时下的楼市（尤其是上海、杭州等房价上涨过快的城市）看上去越来越像2000年时的股市，各路庄家云集其中，资金推动整个市场持续走高。宏观调控、银行贷款、土地、温州购房团、房价等字眼组成了当今中国房地 产业的生态环境。我们希望通过对这些字眼的解读还原给读者一个比较全面的中国地产业全貌。

　　房地产“泡沫”预警下的贷款“急刹车”

　　最新消息显示，央行将个人住房贷款的首付比例由20％调高至30％以上，以最大限度规避可能的房地产金融风险。住宅项目开发贷款经历了自两年前“121文件”出台后的一波三折，走到了今天“急刹车”的境地。

　　“121文件”出台前，即2003年上半年，该行房地产开发贷款增加额近30亿元，增速为历史罕见。这种超常增长一直延续到2004年上半年。更确切地说，自4月底“铁本”事件曝光后，房地产开发贷款增速迅速减缓。而至年末，该行这一贷款总额同比2003年下降近30亿元，同样创了历史纪录，可谓“急刹车”。

　　“之所以出现‘急刹车’，主要还是上面政策的压力太大。外界就此推测我行出现大量房贷坏账，并不属实。即使真有确实的不良，这么短的时间，也很难辨出它的‘真面目’。”某国有商业银行信贷管理部负责人胡华光（化名）主动纠正着他所听到的传言，“我们所能做的，也只是增加审批门槛，以配合国家宏观调控的整体政策。”

　　策略一：资格审查

　　对于房地产开发贷款而言，审批门槛的增加，首先体现在对开发商自有资金数量及质量的审查上。

　　央行“121文件”的首要内容之一，便是房地产开发企业申请银行贷款时，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％，较原先提高了10个百分点。即使是这样，去年4月宏观调控力度加大后，这一比例又进一步上升至35％，同时，商用住宅开发商的自有资金比例甚至提高至50％。国家一系列旨在增加开发商贷款门槛的政策的根本目的只有一个，即：大幅、快速降低居高不下的房贷规模。

　　“对于实际工作而言，如何审查自有资金，其实非常复杂。关键在于，这些自有资金必须是权益性的、流动性的现金。”胡华光说，“权益性主要是相对负债而言，流动性则更关注于这些资金的变现能力。”

　　事实上，宏观调控之前，即使是20％的自有资金，许多开发商也极尽“掺水”之能事。其中，最典型的不过于将“股东借款”列于“自有资金”项下，从而使拮据的资金实力“雄厚”。

　　“很明显，股东借款是负债性资产，有着潜在的巨大风险。而只要仔细审查其财务报表，搞清问题实质是不困难的。”据胡介绍，银行实行这一措施后，有些企业与股东串谋，故意变更贷款性质，以充实自有资金。目前，银行方面已将甄别自有资金的权益性作为当前的重点工作。因此，银行在放贷上格外谨慎。

　　另外，自有资金流动性的审查相对容易，只要剔除其上报的资金中的实物资产即可。但这一切其实都充满不确定性，毕竟“道高一尺，魔高一丈”。因此，银行往往在核对各种单据后，还要做实地考察，以防止以前“土地局在开发商没有交齐土地出让金的情况下，便开具全额发票”的“骗局”，再现于目前银行对开发商自有资金的审查上。