图为华远集团总裁任志强华远集团总裁

   根据11号令的要求，今后的经营性用地必须采用招拍挂的方式进行，政府将有计划地用公开透明的土地一级市场调控城市发展的建设速度和房地产市场的节奏。因此一个地方政府土地储备的能力就成为制约一个城市未来经济发展的重要条件。

一、建立土地一级开发的必要性

   重庆正处于城市功能重新布局、定位调整与城市高速扩展的发展阶段，既要解决旧城市的保护与现代化发展之间的矛盾，又要解决首都特殊地位与形象的要求。而原有的城市中危旧建筑改造的总量和非成套住宅建筑的总量巨大，包括建国初期到上世纪70年代的传统建筑均面临重建的情况，因此估计在未来的20年或更长的一段时期，重庆都将保持一个总量巨大的建设规模。如开复工每年7500万平方米，当年竣工约2500万平方米，大约用20年时间才能完成一个完整而具备首都功能要求的城市。土地的储备就尤为重要了。

    传统的协议出让方式中，每年大约有1亿—1.5亿平方米的土地在以各种形式在开发商手中进行着用地的谈判。如果8月31日之后停止了协议出让的方式，完全由政府独自一家完成土地储备并用招拍挂的方式向市场公开供应土地，则政府将投入大量的人力、物力、财力使政府背上土地开发的包袱，并纠缠于征地、拆迁之中，陷入事务性工作而不能自拔，必然造成市场预期的恐慌和终止协议出让之后的市场动荡，并将因此而在商品房市场中引起波动。

二、传统方式中的问题

    现有由土地储备中心进行土地开发的方式和开发商直接征地开发建设的方式都存在着一定的不合理性和不规范的隐患。既不利于解决成本控制与效率之间的矛盾，也无法回避不同主体利益冲突之间的矛盾，并且无法保证严格按照政府的规定对被征地农民和被拆迁居民给以合理的补偿。原有征地和拆迁的建设过程中常常将城市市政基础设施和城市功能化要求的建设任务混合在土地征地和拆迁建设之中，造成政企职责不分、土地成本差别过大、出让金地租与实物地租在不同土地中收取与分配之间的不合理。无法用土地收入平衡不同地域之间的成本差别，因此形成规划及道路建设实施的不完整性，出现了各自为政、利益优先而形成的大量城市黄金地段的“城中村”和断头路。无法有效地发挥城市或城区的集中经济效益和道路及市政供给的完整效率。并增加了社区配套不完整建成城市面貌脏乱差，社会治安与卫生管理混乱，贫富差距矛盾集中，防火及救灾隐患严重等诸多社会问题，更谈不上合理控制土地成本以增加城市竞争优势了。

三、建立土地一级开发市场

   土地一级开发是按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、竖向标高和土地用途及规划设计、地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的条件，让开发商不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。

   土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，其开发行为的主体应是当地政府。但实际中政府应作为法律和法规执行的监督人或裁判，而不应成为市场中的操作主体，否则无法解决利益冲突和行为规范问题，也不利于保护被征地人和被拆迁人的利益，不利于保证法规的有效执行。当土地的收益与行为主体直接挂钩时，必然会出现这两者利益之间的冲突，因此必须将土地一级开发公开并市场化。

   政府不应直接的用行政或强制性行为参与土地的开发，而应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实施委托代理。

  委托代理招标的内容应包括开发工作的范围、工作任务、时间等。最重要的是要公布和限制征地、拆迁安置补偿条件和标准，并