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洪曦:加息后房价走势难料

http://www.cqfcw.com/news/2004/　2004-11-5 16:42:34 其它新闻网【打印】　【关闭】

　　对此次加息笔者的基本认识是，此次加息是综合内部经济原因和外部压力做出的一个小心谨慎的动作。

　　内部驱动因素主要有：物价走势；房地产和上游原材料价格上涨走势；银行在制度化改革中需要给予更好的政策支持，以改善资产质量提高评级。

　　外部驱动因素为：美元息口走势，或者人民币汇率升值的压力。并且加息27基点后没有脱离实际利率为负的利率通道，学界普遍认为中央银行有继续加息的可能，人民币进入加息周期。

　　由于中国主流银行的80％以上的收入来源于存贷利息差，因此当存贷款利差不变而上下平移时，银行的收入是几乎不变的。但此次加息存款下限没有变化，贷款上限完全放开，因此此次调息是在工商企业与银行集团之间的利息利益划分更有利于银行集团的。允许存款向下浮动，但不允许存款向上浮动；取消贷款向上浮动限制，维持0.9倍的向下浮动区间，是扩大利率市场化又向前扩大了一步。

　　所谓利率市场化，最终的目标应该是，央行只负责确定及调整某一个基准利率，商业银行的各项存、贷款利率全部由市场自行决定，有遏制投资热和原材料价格的强烈暗示。基准利率是宏观经济调控的一个重要手段，针对的是宏观经济的各个方面，决不会只考虑或只针对一个房地产。

　　一、此次利率调整没有改变“人民币升值和局部地产膨胀”的趋势

　　笔者始终强调的观点是：“人民币升值和局部地产膨胀。”而产生这一种现象的前提并没有改变，这个表述包含这两个意思。第一，人民币升值是相对于外部，当外资持续流入中国内地，表现的就是人民币升值，当集中分布在长江三角洲时就是表现地产膨胀；第二，对于内部，由于外汇占款的快速增加，导致中国资产膨胀，恰恰是通货膨胀反衬房产升值。估计今年FDI（外商直接投资）在600亿美元以上，50％流入长三角两项比去年都有增长，人民币利率的上调一定会吸引更多的外资增量。经济资源向长三角地区集中的趋势还在持续，长三角GDP占全国GDP由去年19％到今年的21％充分说明长江三角洲的的经济比重继续提高。

　　二、任何对开发商的打击都是对存量房的利好

　　4月底以“收紧和控制土地”和“控制房地产信贷”的宏观调控对房地产开发商打击不小，然而没有几个人能认识到，任何打击和限制开发商的措施，就是对新房上市的一种打击和限制，而任何打击和限制新房上市的行为都是对房产供应量的打击和限制，任何打击新房供应就是对存量房的利好。具体市场表现就是存量整体价值的上升。真正打压房产价格的方式非常简单，那就是大量供给新房、提高首付款比率同时单独提高按揭利率，但笔者没有看到，看到的却是：商业贷款加息38基点，按揭贷款仅仅加息18基点，低于基本利率加息幅度27基点。

　　从微观层面上看，加息一方面影响发展商的财务成本，房地产是高资本密集度产业，高负债率使对融资成本提高敏感度更高。房地产成本提高，使供应方收到影响。另一个方面，从按揭利率的提高会影响买房者（包括投资者）的付现成本，使买方受到影响。必须注意到房地产开发商和买房者的负债率都是在70％，供应方和需求方几乎受到相同的打击和影响。这两个方面的联合作用，就会使双方都比以往更加谨慎，就是压缩房地产交易。新房交易受到限制直接的反应是二手房交易的比重会进一步提高。

　　三、加息后房地产价格不必然下跌

　　从加息的时机看，此次加息完全是在市场预料之中的（普遍预期是年底前加息），加息对经济的影响是通过几个方面表现的，股市提前消化了加息的消息，当加息出台后，第二天股市并没有暴跌；而房地产股下跌恰恰反应了一种普遍心理，这种情况导致房地产公司融资成本提高，也属于打击新房供给的行为类别。

　　外资对中国的预期和目前特有的资本管制将继续维持“人民币升值和局部地产膨胀”的趋势；实际利率负利率也会持续维持高位CPI和投资热情。在没有投资境外金融资产的权力和国内金融资产制度性缺陷又无法长期持有时，在现有的投资品种中，房产也许是不得不持有的抗通货膨胀的资产。因此出现了有泡沫的房产持续上升的现象。所以，挑战房产继续上升的不是利率而是是否可以提供一个比房产更优秀的投资渠道。投资房产对于家庭来说，可能不是最好的投资选择，但一定不是最坏的。

　　此次加息不会造成房地产的拐点，但也许会减缓住房地产上升的速度。但愿政府可以达到遏制房产价格快速上升的目的。

页面功能　【发送给好友】　　【打印本页】　【关闭窗口】编辑：　作者：多多

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