在固定的区域内，建造尽可能多的楼盘，地产开发商的经济利益就会最大化，如同街头的饭馆，小老板们总想增加桌椅，行走过道变得越来越窄。道理如出一辙，地产商们只不过玩得更大更复杂更精明而已。他们如同技艺高超的杂技演员，游走在政策的边缘，套现了惊人的利润。

建外SOHO，在不到17公顷的土地上，一共盖了24栋高层楼。如果按照正南正北的方向摆放这几栋楼，容积率肯定会超标。

聪明的潘石屹自有办法，他将每个楼都转了个角度，不仅堂而皇之地使楼房的高密度符合了规定，而且将其标榜为某种建筑时尚，从而成为卖点。

巧用“梅花桩”增加面积成“行规”

“梅花桩”——昔日江湖中武林高手们竞技的擂台，其原理竟然为中国当代地产开发商所用，倘若古代武林好汉泉下有知，不知该笑还是该叹。

记者专访了重庆市建筑设计研究院总建筑师、国家一级注册建筑师刘晓钟。谈及敏感话题，他显得有些顾虑，但仍然给予了充分的合作。

当被问及开发商在政策约束中是否有比较大的余地时，他沉吟半晌，说道：“有余地。”

据记者了解，按照重庆市规划委员会的规定，塔楼的建筑间距应该为楼高的1.2倍；板楼的建筑间距是楼高的1.7倍。

“建筑间距是一个比较复杂问题，其中需要考虑的因素很多。”刘晓钟的话并没有推委的意思，在后来的了解中，记者确实感觉到，里面的水深极了。

如果引用专业的术语，建筑间距共包括三种：防火间距、卫生间距（指对面楼里彼此不会轻易看到对方卫生间内的情况）、日照间距。实际上，楼与楼之间建筑间距的确认主要取决于日照时间：24节气中“大寒”那天必须满足2小时的日照。

规定是死的，设计是活的。在建外SOHO项目中，潘石屹将各个楼盘旋转了适当的角度，缩小了楼间距，同时，将各个楼盘的高度做了调整，最终就把日照时间的问题勉强解决了。

严格意义上说，地产商并没有违背相关规定。因为规定中有如下细节：“如果将楼房的朝向设计成45度角，板楼之间的间距可以从原来楼高的1.7倍缩小到1.4倍。”这种极具技巧性的楼座摆法恰好迎合了这条规定，而它并非只是潘石屹的独家专利，“已经被大量采用，这是房地产商追求建筑面积的最常用的方法。”刘晓钟直言，这种设计手段在业内被称为“梅花桩”。

建筑设计师们早年还不适应，往往是在地产商的要求下，被迫改变设计。但近年来，设计师们也明确了地产商们的意图，地产商还没有要求，建筑师就已经按照这种思路去设计了，似乎已经成了“行规”。

刘晓钟承认，这是特定历史时期的产物。

楼间距过小，除了影响正常的日照时间外，还增加了区域内的住宅密度。国家规定，60米高的住宅其居住密度大约是2.0－2.5；80米高的住宅其居住密度大约是3.0－3.5（即居住区内的人口数或住房套数与居住区面积之比）。而增加楼盘之后，势必会突破原有的限制。

住宅区域内居住密度过大，排放的三废就会多，三废中的废水可以通过地下管线无害化输出，废气和垃圾却难以实现无害化输出。然而，这些都已经不在地产商的考虑范畴之内了。

挤进一幢楼额外增利千万元

“不算不知道，一算吓一跳。”每增加一个楼座，地产开发商的会计报表中的利润一栏就会增加上千万元。

　　“梅花桩”的应用效果到底如何呢？记者给开发商们算了一笔账，假定一个项目按照正南正北方向可以摆放5个楼座，而按照“梅花桩”的操作方式，可以至少增加一个楼座。塔楼按照16层高1梯5户计算，大约可以达到建筑面积1万平方米，板楼按照11层高1梯三户计算，大约可以达到7000平方米左右。如果是塔楼，原来5万平方米，增加一个楼座就增加了1万平方米，增加20％的面积；如果是板楼增加一个楼座就增加了7000平方米，增加20％。总体增加了两成。按照每平方米5000元的价格计算，1万平方米就可以增加5000万元的销售收入；7000平方米就可以增加3500万元的销售收入。当然销售收入不是利润，但是增加了销售收入实际上也就增加了利润。按照高层塔楼建筑每平方米1800元的建筑成本、1200元的其他成本计算，5000万元的销