“非理性繁荣”高房价不是城市竞争力的体现

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“非理性繁荣”高房价不是城市竞争力的体现

http://www.cqfcw.com/news/2004/　2004-11-8 18:46:58 其它新闻网【打印】　【关闭】

　　我对２００４年房地产发展的希望是，不要人为地过度刺激房地产继续向“非理性繁荣”发展，特别是要减少一些地方政府的“托市”行为，让房地产自发地进入中期调整，这种源于市场的调整不会对当地ＧＤＰ或全国ＧＤＰ产生过多冲击，因为这仅是房地产投资和消费的增长率放慢，而不是萎缩、停止增长。
　　房价的过高定位不仅会因“透支需求”而造成今后需求增长的明显放慢，损害当地经济，更重要的是房价过高将降低一个地方的经济竞争力，一是因商业用房将会抬高企业的经营成本，从而导致外部资本流入速度放慢；二是房价过高，将会抑制第三产业发展，像餐饮、小商业和其他服务业主要的成本是店面租金，高房价将会阻碍这些第三产业发展，影响就业增长，最终影响消费增长；三是高房价会造成人才流失。
　　高房价不是一个城市竞争力的体现，也不是一个城市生活水平的必须反映，努力建立一个低成本高效率的城市，是地方政府的重要职责，这种职责包括防止房价的过度上升而增加城市社会成本。
　　而对于大腕房地产商而言，要特别注意处理好５％的“富豪”市场和９５％的大众市场的关系，只有大众消费和大众市场的稳定发展，才是房地产长久稳定快速增长的“真谛”，制造泡沫者会被泡沫所冲垮，不顾大众需求者将会被大众所唾弃，因为这是一个大众化时代，中国之所以越来越充满希望、充满生机，就是因为大众需求将全面启动。泡沫不灭，泡沫论者自然不会消失。
　　２００３年是９０年代中期以来中国宏观经济最好的一年，前几年特别是１９９９－２００１年间，房地产业高速增长为经济保持稳定快速增长起了相当大的积极作用，但去年以来，房地产开始明显过热，在一些地区开始出现较明显的泡沫化现象。
　　■依然需要挤压房地产泡沫的三大理由
　　我对当前中国宏观经济形势的判断是，总体不过热，但存在局部过热问题，而且我所讲的局部过热仅是指房地产过热，其他并不过热，２００３年钢铁、电解铝及其他原材料工业的投资和产出的过快增长、价格的大幅扬升，主要是受房地产过热的带动。两年来投资持续高增长一部分是由于房地产和城市建设中存在相当程度的过度投资和低效投资，除此之外，主要是反映了工业结构升级（重化工业化阶段来临）、城市化加速对投资增长的合理需求增加，不能与９０年代中期以前投资高增长作类比，即当前投资的持续高增长是受“结构大升级因素”拉动，估计这种状况还会持续一段时间。但房地产情况却明显不同，房地产投资、消费过快增长，伴之以房价的猛烈攀升，不仅不具有长期的可持续性，而且将为未来的宏观经济增长和金融系统的发展带来相当大的不确定性。
　　首先，房价越来越离谱，表面看是得到需求高增长的支撑，实际上就像被人为炒高的泡沫化的股价一样，越高越离需求收缩逼近。现在一些大城市的房价收入比都超过了８，离普通老百姓的消费承受力差距越来越大，出现阶段性消费断层在所难免，是迟早的事，短则一年出现，长则二、三年出现。我最担心的是由于房地产继续维持“非理性的繁荣”，最终支撑不住，导致住房消费和投资增长的急剧下降，即“硬着陆”，如果出现这样的情况，将从两方面冲击宏观经济，一是直接降低消费和投资需求，另一方面则是冲击其所拉动的原材料工业，使其需求大幅萎缩，使原材料工业再次出现严重的生产过剩问题，对宏观经济形成通货紧缩的压力。
　　其次，２００３年房地产的继续过快增长令我十分担忧，因为这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质，如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。把房地产作为一种高回报的投资品（许多情况下作为投机品）宣传及采取各种措施人为地抬高消费者的投资预期，结果只能是“收益透支”，可以说，现在的许多大城市房价透支的是“十年”以后的房价，就像中国的“非典型股市”一样，新股定位总是一步到位，随之而来的是价格的“阴跌不止”，由于住房作为商品的特殊性，在泡沫化未达到极致的情况下，房价不断明显大幅下降，但新需求增长会放慢，像住房这样一种高档耐用消费品，房价弹性是很高的，不会老也不受经济学上“需求规律”支配的。房价只升不降只不过是一些制造房地产泡沫者的神话，日本和香港目前的房价比泡沫高峰时下降了７０％至８０％，当然中国的房价没到这个程度。透支的房价，使消费者承担了过多的成本，当然会影响其他消费品的即期消费和未来消费。
　　三是房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。据央行２００３年第三季度报告显示，房贷增长过猛，潜伏着巨大的金融风险。一是金融机构资产负债期限结构失配加剧，潜在流动性风险更加突出。近年来，商业银行基建贷款、个人住房贷款等中长期信贷业务发展迅速。三季度末，中长期贷款占全部金融机构贷款的３９％，比１９９７年末提高１８个百分点；在存款来源中，定

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